Laurence Philippot – Cabinet d'expertise comptable

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Les frais à budgéter avant une acquisition immobilière

L’achat d’un bien immobilier engendre différents frais. Des frais souvent sous-estimés par les acquéreurs.

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Lorsque vous prévoyez d’acquérir un bien immobilier, vous risquez de vous focaliser sur le seul prix affiché sur la vitrine de l’agence immobilière. Or, d’autres frais doivent être pris en compte pour se faire une idée plus ou moins précise du budget que vous devrez allouer à cette opération…

Les frais d’agence

Lorsque le vendeur fait appel aux services d’un agent immobilier pour promouvoir la vente de son logement, il s’engage à verser à ce dernier des frais d’agence.

En pratique, c’est l’acquéreur qui devra mettre la main à la poche. Le plus souvent, les frais d’agence sont intégrés dans le prix de vente (on parle de prix de vente FAI). Si ce n’est pas le cas, le montant des frais d’agence est indiqué dans l’annonce immobilière, en pourcentage du prix de vente. Prévoyez de rallonger votre budget de 3 à 7 % du prix de vente.

Les frais liés au dossier de financement

Le plus souvent, l’acquéreur doit obtenir un crédit immobilier auprès d’une banque pour financer son opération. Dans ce cadre, des frais sont, là encore, à prévoir.

Outre le remboursement du capital, des intérêts et de l’assurance-emprunteur, il faut aussi prendre en compte les frais de dossier. Ces derniers, représentant jusqu’à 1 % du montant total du prêt, sont facturés par l’établissement bancaire pour le temps passé à constituer et à étudier le dossier de prêt.

Autres frais liés au crédit immobilier : la constitution d’une garantie. Pour pouvoir faire face à d’éventuels impayés, les banques prennent des garanties sur les biens financés. Différents types de sûretés peuvent être mises en œuvre : l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers et le contrat de cautionnement.

Selon la garantie choisie, des frais peuvent être dus. En effet, pour qu’elles soient pleinement efficaces, ces garanties de prêt immobilier doivent être instrumentées dans un acte notarié puis enregistrées auprès de l’administration fiscale (au service de la publicité foncière). Le coût de ces formalités peut être estimé en moyenne à 2 % de la somme empruntée.

Sans oublier que si vous faites appel à un courtier pour obtenir un prêt (ce qui peut être très utile pour obtenir un bon taux d’intérêt), ses services ont un prix.

Comptez environ un forfait de 1 000 € ou 1 % du montant emprunté.

Les frais de notaire

Au moment de la signature de l’acte de vente définitif, vous serez redevable des fameux « frais de notaire ». Sachez que la plus grande part de ces frais correspond aux « droits de mutation ». Des taxes qui sont collectées par le notaire chargé de la vente et reversées aux pouvoirs publics. Le reliquat correspondant à la rémunération du notaire.

Comptez entre 2 et 3 % du prix du logement pour une construction neuve et 7 à 8 % pour un bien ancien.

Les impôts locaux

Avant d’acquérir un bien immobilier, il peut être opportun de se renseigner sur la fiscalité locale. Bien que la taxe d’habitation sur les résidences principales ait disparu, la taxe foncière subsiste.

En fonction de la situation géographique, la note peut être plus ou moins salée. Et tout laisse présager que le montant de cette taxe va continuer à progresser dans les années à venir. Par exemple, selon les derniers chiffres de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), le montant de la taxe foncière a bondi de 4,7 % en 2022 dans les 200 villes les plus peuplées de France.

À noter qu’au moment de la signature définitive de l’acte de vente, le notaire va opérer une répartition de la taxe foncière de l’année entre le vendeur et l’acquéreur. C’est donc le vendeur qui supportera le montant de la taxe foncière dû entre le 1er janvier et le jour de la vente et l’acquéreur le montant dû entre le jour de la vente et le 31 décembre.

Les charges de copropriété

En tant que nouveau propriétaire d’un appartement, vous devrez vous acquitter des charges dites de copropriété. Ces charges servent à financer, par exemple, l’entretien et la gestion des parties communes de l’immeuble (espaces verts, gardiennage, ménage, ascenseur…). Leur montant est calculé selon les tantièmes que le propriétaire détient dans la copropriété (eux-mêmes calculés notamment en fonction de la superficie du lot de copropriété).

Avant de s’engager à acheter un appartement, il est également conseillé de s’informer sur les éventuels gros travaux (typiquement un ravalement de façade, un remplacement de toiture…) votés ou programmés. Ce genre de travaux peut représenter des sommes importantes. Et chaque copropriétaire doit contribuer. Pour connaître l’état de la copropriété et des dépenses à venir, il convient de consulter les trois derniers PV de l’assemblée générale des copropriétaires.