Laurence Philippot – Cabinet d'expertise comptable

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La fiscalité des résidences secondaires

La fiscalité qui s’applique sur les résidences secondaires est plus élevée que celle qui pèse sur les résidences principales.

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Selon les derniers chiffres de l’Insee, la France compte 3,6 millions de résidences secondaires. Un chiffre qui a augmenté d’un million en l’espace de 35 ans. Ces logements de villégiature sont, eux aussi, évidemment soumis à la fiscalité. Tour d’horizon des principaux impôts qui s’appliquent à eux.

Une taxe d’habitation modulable

Contrairement aux résidences principales, les résidences secondaires ne sont pas concernées par la réforme qui a conduit à supprimer la taxe d’habitation. Ainsi, leurs propriétaires restent redevables de cet impôt chaque année en fonction de leur situation au 1er janvier, quand bien même ils en seraient exonérés au titre de leur résidence principale.

Rappelons que la taxe d’habitation est calculée d’après la valeur locative cadastrale de l’habitation et de ses dépendances, en appliquant les taux votés par les collectivités locales.

Et attention, dans les communes où s’applique la taxe sur les logements vacants, la municipalité peut voter une majoration de la part de la cotisation de la taxe d’habitation qui leur revient pour les résidences secondaires. Cette majoration pouvant être comprise entre 5 et 60 %.

Plusieurs cas d’exonération de cette majoration sont toutefois prévus : obligation de résider dans un autre logement pour raisons professionnelles, hébergement durable dans un établissement de soins et non-occupation à titre principal du logement pour une cause étrangère à la volonté de son propriétaire.

Une taxe foncière supplémentaire

Le propriétaire d’une résidence secondaire est également redevable de la taxe foncière (au même titre que pour sa résidence principale). Rappelons que cette taxe s’applique aux locaux d’habitation, aux sols des bâtiments, aux parkings et aux terrains formant une dépendance indispensable et immédiate à ces constructions. Le mode de calcul de la taxe foncière associe, comme la taxe d’habitation, valeur cadastrale et taux votés par les collectivités territoriales. Le revenu cadastral constitue la base d’imposition de la taxe foncière : il est égal à la valeur locative cadastrale diminuée d’un abattement de 50 %. Et la valeur locative cadastrale correspond à un loyer annuel théorique que le propriétaire pourrait tirer du bien s’il était loué. Ce loyer est ensuite actualisé et revalorisé chaque année.

À noter que l’abattement forfaitaire de 50 % permet de prendre en compte les frais de gestion, d’assurance, d’amortissement, d’entretien et de réparation. Et les taux, appliqués à la base d’imposition pour calculer le montant de la taxe foncière, sont votés par les collectivités territoriales : communes, intercommunalités et départements.

Une plus-value imposée en cas de vente

Au moment de la vente d’une résidence principale, la plus-value résultant de cette vente est exonérée d’impôt. Une exonération qui ne s’applique pas lorsque la vente porte sur une résidence secondaire. Ainsi, la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux aux taux respectifs de 19 % et 17,2 %.

Toutefois, lorsque le bien cédé est détenu depuis plus de 5 ans, la plus-value est diminuée d’un abattement dont le pourcentage varie en fonction du nombre d’années de détention. Ainsi, la plus-value est totalement exonérée au bout de 22 ans de détention. Et pour les prélèvements sociaux, il faudra conserver le bien au moins 30 ans.

Le vendeur peut être également redevable d’une surtaxe sur les plus-values lorsque ces dernières sont supérieures à 50 000 €. Cette surtaxe étant calculée en fonction d’un barème progressif.

Une hausse de l’assiette de l’IFI

En étant assujettie à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la possession d’une résidence secondaire va mécaniquement augmenter l’assiette de cet impôt. Étant précisé qu’il n’existe pas, comme pour une résidence principale, un abattement de 30 % à appliquer sur la valeur vénale du bien.

Rappelons que les contribuables, dont le patrimoine immobilier est au moins égal à 1,3 million d’euros au 1er janvier, sont redevables de l’impôt sur la fortune immobilière. Comme pour l’ISF en son temps, un système de plafonnement s’applique. Ainsi, le total formé par l’impôt sur la fortune immobilière et l’impôt sur le revenu ne peut excéder 75 % des revenus de l’année précédente.

Une taxe sur les logements vacants
Si vous êtes propriétaire d’un logement non meublé vacant depuis au moins 1 an, vous pouvez être redevable d’une taxe sur les logements vacants (TLV). Cette taxe n’étant applicable que dans les zones dites tendues ou dans les communes l’ayant prévue. Étant précisé que la TLV est calculée à partir de la valeur locative cadastrale de l’habitation.